在房产交易过程中，卖方往往依赖中介的专业服务以实现顺利成交，但部分不良中介利用信息不对称设置套路，可能损害卖方合法权益。从法律视角审视，卖方需明晰常见陷阱，并采取有效措施防范风险。
一、 信息隐瞒与虚假承诺的法律风险
部分中介为促成交易，可能刻意隐瞒房屋瑕疵或周边不利规划，如隐瞒曾发生非正常死亡事件、附近拟建高架桥等。根据《民法典》规定，卖方及中介均负有如实告知义务，若因故意隐瞒导致买方重大误解或合同目的无法实现，卖方可能需承担违约责任，而中介亦需就其过错承担相应责任。中介口头承诺“包办贷款”、“高价速卖”等若未写入合同，则难以追究其责任。卖方应坚持所有关键约定，包括付款方式、交房时间、佣金比例及违约责任等，均以书面形式在居间合同或买卖合同中明确。
二、 独家代理协议中的权利限制陷阱
签订独家代理协议时，卖方需格外审慎条款细节。某些协议中可能暗藏高额违约金条款，例如约定在委托期内无论通过何种渠道（包括自行出售）成交，均需支付佣金。此类条款可能因过度限制卖方权利而显失公平。依据《民法典》相关规定，提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款可能被认定为无效。建议卖方仔细阅读代理期限、佣金支付条件及解约条款，避免权利被不当束缚。
三、 意向金与定金条款的法律区别操控
中介有时会催促卖方收取买方“意向金”并签订协议，但“意向金”并非法律概念，其约束力远低于“定金”。根据《民法典》第五百八十七条，定金合同自实际交付时成立，给付定金一方不履行债务的，无权请求返还。而“意向金”通常仅具预付款性质，若买方反悔，卖方可能面临交易中断且难以获得补偿的窘境。卖方应明确要求将买方支付款项定性为“定金”，并签订规范的定金合同，明确违约后果，以稳固交易。
四、 低价锁定与“背靠背”交易的利益侵害
少数中介采用“压价”策略，先以较低报价获取卖方委托，再试图高价售出以赚取差价。更有甚者，安排买卖双方“背靠背”谈判，阻隔信息互通。这种行为可能违反中介的忠实报告义务，损害委托人利益。卖方应多渠道了解市场行情，对房屋价值有独立判断。在交易过程中，坚持要求与买方直接沟通关键条款，并确保所有房款进入本人指定账户，避免中介经手款项。
五、 法律防范与证据保全要点
选择具备正规资质、信誉良好的中介机构，可事先查询其备案及投诉记录。所有沟通中涉及费用、承诺的重要事项，尽量保留微信、短信或邮件记录。签署文件前，务必逐条审阅，对模糊表述要求书面澄清。对于重大交易，咨询专业律师审查合同能有效规避潜在风险。牢记合同是保障权益的根本，切勿轻信口头许诺。
房产交易涉及重大财产权益，卖方保持清醒头脑与法律意识至关重要。通过识别中介服务中的潜在法律陷阱，并主动采取书面化、透明化的防范措施，方能有效捍卫自身合法权益，确保交易安全顺畅。
