在当前的房地产市场中，小产权房因其价格相对低廉而吸引部分购房者。此类房屋的交易通常伴随着复杂的法律问题，尤其是围绕“购小产权房合同”的有效性与执行，往往存在诸多不确定性。本文旨在从法律角度分析此类合同的核心风险，并提供相应的防范建议，以帮助相关方审慎决策。
需明确小产权房的法律性质。小产权房一般指在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用、其产权证未由国家房管部门颁发而由乡政府或村集体出具的房屋。根据我国《土地管理法》及《民法典》的相关规定，集体土地使用权原则上不得出让、转让或出租用于非农业建设；城镇居民购买此类房屋，通常不受法律保护。以“购小产权房合同”形式达成的交易，其合同效力可能被认定为无效。一旦合同无效，依据《民法典》第一百五十七条，双方应返还财产，并根据过错承担相应损失，这可能导致购房者面临钱房两空的困境。
合同履行过程中风险突出。由于缺乏国家层面的产权登记，购房者无法获得法定不动产权属证书，这直接影响房屋的抵押、继承及后续转让。项目可能涉及违法用地或违规建设，面临被拆除或处罚的风险，且相关损失难以获得充分补偿。在合同条款中，若对房屋质量、交付标准、违约责任约定不明，一旦发生纠纷，购房者维权将缺乏有力依据。部分合同甚至存在一房多卖、卖方主体不适格等问题，进一步加剧了交易的不确定性。
为防范相关风险，建议购房者采取以下措施：第一，彻底放弃购买小产权房的念头，选择具有完全产权的合法商品房，这是最根本的避险方式。第二，如确需交易，应聘请专业律师对合同进行严格审查，重点核实土地性质、卖方权利来源及村集体同意证明等文件，并在合同中明确约定合同无效或被拆除时的责任分配、赔偿计算方式及争议解决机制。第三，注意保留所有付款凭证、沟通记录，以防发生争议时证据不足。需清醒认识到，任何合同条款均无法完全规避小产权房本身的合法性缺陷，行政机关的政策变动亦可能带来不可预见的损失。
“购小产权房合同”背后隐藏着巨大的法律隐患，其效力与履行均缺乏稳定保障。购房者不应仅被低价吸引，而应充分评估风险，优先考虑合法合规的购房渠道，以保障自身财产权益与交易安全。在现行法律框架下，审慎远离此类交易，才是最为明智的选择。
